Αγορά ακινήτων και προοπτικές το 2019..

Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους πιο ταραγμένους κλάδους της οικονομίας. Η δυναμική της ελληνικής κτηματαγοράς αποδείχθηκε ανεπαρκής και υπερτιμημένη με αποτέλεσμα την αναστροφή του κλίματος που επικρατούσε έως το 2010 αλλά και της πεποίθησης επί δεκαετίες ότι ο κλάδος των ακινήτων αποτελεί την πλέον ασφαλή επιλογή  επένδυσης ("κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη"). 
Με την έλευση της κρίσης η ελληνική αγορά βίωσε την τελευταία δεκαετία  μία πρωτόγνωρη πραγματικότητα με τον κατασκευαστικό κλάδο να συρρικνώνεται χρόνο με τον χρόνο. Σύμφωνα με επίσημες μελέτες οι επενδύσεις σε κατοικίες που αποτελούσαν το 10% του ΑΕΠ στην περίοδο 2000-2008, την περίοδο 2014-2017 μειώθηκαν μόλις στο 0,7% του ΑΕΠ.  

pin
Σήμερα πολλοί πιστεύουν ότι  πλέον βρισκόμαστε σε μία νέα και διαφορετική κατάσταση έναντι του 2009 στον κλάδο των κατασκευών και των ακινήτων και ότι πλέον έχουν δημιουργηθεί σοβαρές προοπτικές ανάκαμψης του κλάδου.
Η πραγματικότητα όμως κρύβεται στις λεπτομέρειες. Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία τα επίπεδα τιμών βρίσκονται σήμερα κοντά στα επίπεδα του 2000-2001. Μόνο που η δυναμική της αγοράς τότε σε σχέση με σήμερα ήταν τελείως διαφορετική. Στην αρχή της χιλιετίας η ελληνική οικονομία ακολουθώντας τα δρώμενα στο παγκόσμιο στερέωμα κάλπαζε. Σειρά έργων υποδομής ήταν σε εξέλιξη, η δυναμική αύξησης των επενδύσεων θύμιζε τη δεκαετία του '50, ενώ ο τραπεζικός κλάδος, πρόσφερε εύκολο, γρήγορο και  χαμηλού κόστους δανεισμό για κάθε είδους πράξη σχετική με τις κατασκευές και τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Τα κεφαλαιακά διαθέσιμα καθώς και η πρόσβαση σε δανεισμό του μέσου Έλληνα βρίσκονταν στο ζενίθ, αντιστρόφως ανάλογα της έκθεσης του σε δανεισμό και χρέη.
Ο μεγαλύτερος όγκος ακινήτων που μεταβιβάστηκαν την περίοδο 2000-2009 στηρίχθηκε σε υψηλά ποσοστά δανεισμού με LTV (Loan to Value Ratio) (συνήθως άνω του 75%) με το τρικ (sic) της εσκεμμένης υπερτίμησης της αξίας των ακινήτων από τα πιστωτικά ιδρύματα. Αυτή η πολιτική οδήγησε σταδιακά στα χρόνια της κρίσης στη δημιουργία ενός τεράστιου στοκ ακινήτων τα οποία έχουν βάρη πολλαπλάσια της εμπορικής τους αξίας με τους ιδιοκτήτες και τις τράπεζες να βρίσκονται πλέον σε αδιέξοδο. Οι μεν τράπεζες διότι πρέπει να αντιμετωπίσουν τις απώλειες που προκύπτουν από τα κόκκινα υπερτιμημένα δάνεια, οι δε δανειολήπτες διότι ακόμα και αν χάσουν το ακίνητο δεν μπορούν να απεμπλακούν από τις υποχρεώσεις τους μια που συνεχίζουν να οφείλουν παραμένοντας εκτός της αγοράς. 
pin

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της ελληνικής κτηματαγοράς είναι η έλλειψη επαρκών στοιχείων για σωστή ανάλυση της αγοράς. Αυτός είναι άλλος ένας λόγος που αλλάζουν σχετικά εύκολα οι τάσεις της αγοράς καθώς λόγω έλλειψης επαρκούς δείγματος και συγκέντρωσης δεδομένων είναι εύκολο να παρανοηθούν μικρές μεταβολές της ζήτησης, των τιμών κλπ οδηγώντας σε λάθος συμπεράσματα.
Γεγονός είναι ότι η κτηματαγορά φαίνεται να σταθεροποιείται πλέον και να ανακόπτεται προσωρινά τουλάχιστον η πτώση τιμών που παρατηρήθηκε για περίπου μία δεκαετία. Σήμερα η όποια ποσοστιαία αλλαγή παρατηρείται,  αφορά σε χαμηλούς δείκτες και σχεδόν ανύπαρκτους όγκους συναλλαγών. Το πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς δεν έχει ακόμη ξεκαθαρίσει. Ο τεράστιος όγκος ακινήτων τα οποία βρίσκονται ή θα περάσουν στα χέρια των τραπεζών και  των funds  είναι δεδομένο ότι κάποια στιγμή θα διατεθούν στην αγορά και θα επηρεάσουν  αρνητικά τις τιμές αλλά και το ισοζύγιο προσφοράς ζήτησης. Την ίδια στιγμή οι τράπεζες δεν έχουν προς το παρόν τη δυνατότητα να προφέρουν χρηματοδοτικά προϊόντα που θα στηρίξουν την ανάπτυξη και βιωσιμότητα της αγοράς ακινήτων.
Στον αντίποδα αυτών η αύξηση του τομέα του τουρισμού  έχει δώσει ιδιαίτερη ώθηση τόσο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb όσο και στον ξενοδοχειακό τομέα. Η παροχή Golden Visa σε αγοραστές τρίτων χωρών εκτός ΕΕ με την αγορά κατοικίας έχει δημιουργήσει θετικές προσδοκίες στην αγορά.
Αυτή η τάση όμως αφορά μόνο συγκεκριμένες περιοχές και συγκεκριμένους τύπους ακινήτων. Κατά συνέπεια αποτελεί σφάλμα η γενίκευση της. Η αγορά πλέον λειτουργεί τμηματοποιημένα και απαιτεί μεγάλη προσοχή στον τρόπο προσέγγισης κάθε ευκαιρίας που φαίνεται στον ορίζοντα. Για παράδειγμα στην αγορά ακινήτων της  Αθήνας παρατηρείται μεγάλη ζήτηση και αύξηση των τιμών μόνο σε περιοχές ειδικού ενδιαφέροντος όπως το παραλιακό μέτωπο και εν γένει περιοχές όπου έχουν αναγγελθεί ή βρίσκονται σε εξέλιξη μεγάλα έργα ανάπλασης ή έργα επέκτασης του  δικτύου του μετρό. (Νότια Προάστια, παραλιακό μέτωπο).
Χωρίς τη γενναία μείωση των ευρύτερων φορολογικών επιβαρύνσεων αγοράς και χρήσης των ακινήτων, η ανάκαμψη της αγοράς θα είναι μόνο περιστασιακή και βραχυπρόθεσμη με τις αξίες να παραμένουν καθηλωμένες κοντά στα σημερινά επίπεδα. Είναι αξιοσημείωτο ότι παρόλο που με βάση και τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές πώλησης στην Αθήνα κατά το τρίτο τρίμηνο του 2018 αυξήθηκαν κατά 3,7%, ενώ σε πανελλαδικό επίπεδο η ετήσια αύξηση ήταν της τάξεως του 2,5%, αλλά και το γεγονός ότι η αγορά κατάφερε να επιτύχει  τον ταχύτερο ρυθμό αύξησης από το 2008 και ενώ  η συνολική πτώση από το 2008 αγγίζει το 42% με τις  τιμές να παραμένουν κοντά σε χαμηλά εικοσαετίας, οι επενδυτές φαίνεται να μην βλέπουν αγοραστικές ευκαιρίες, κρίνοντας ως μη συμφέρουσα τη σχέση ρίσκου απόδοσης που προσφέρει η αγορά προσδοκώντας σε περαιτέρω πτώση των αξιών. Πτώση που πολλοί βλέπουν να έρχεται από τη διάθεση μέσω πλειστηριασμών και αναγκαστικών πωλήσεων ακινήτων από τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών. Είναι κρίσιμο να αναφερθεί ότι το προς πώληση απόθεμα ακινήτων στο πλαίσιο διαχείρισης των "κόκκινων” δανείων από πλευράς των τραπεζών παραμένει άγνωστο, καθώς και το εάν και σε ποιο βαθμό, θα πληροί τις προδιαγραφές που αναζητούν οι επενδυτές καθώς δεν υπάρχει ούτε επαρκής ενημέρωση ούτε κάποιο πλαίσιο που να καθορίζει τη διαδικασία.
Η αγορά ακινήτων δεν λειτουργεί στο κενό. Αποτελεί μέρος της οικονομίας κάθε χώρας και επηρεάζεται έμμεσα αλλά και άμεσα από τα μακροοικονομικά δεδομένα και τις μεταβολές τους. Με δεδομένη την αδυναμία του τραπεζικού συστήματος να χρηματοδοτήσει, την οικονομική δυσκαμψία του μέσου Έλληνα, τη βαριά φορολογία αλλά και το χαμηλό επενδυτικό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, οι προοπτικές της ελληνικής κτηματαγοράς αν και παρουσιάζουν θετικά χαρακτηριστικά παραμένουν αδιευκρίνιστες και ασαφείς, σε αναμονή των οικονομικών και πολιτικών εξελίξεων της χώρας. 

* Ο κ. Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι REV - Πολιτικός Μηχανικός Msc / capital.gr
 
Share on Google Plus

About bratsolis@yahoo.gr

Είμαστε Καθημερινά μαζί σας και Θέλουμε την Κρίση, την Κριτική, την Συμβολή την Υπόδειξη και τη Συμμετοχή σας.Το Portal μας typospor.gr είναι Ανοικτό σε όλους σας."Συνεχίζουμε να συντονιζόμαστε μαζί σας."Με το Μεράκι,την Ορμή και την “Τρέλα” του 1998.

0 σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου